文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月17日召(zhào)开(kāi)的全国住房和城乡(xiāng)建(jiàn)设工作会(huì)议提出“有条件的可以(yǐ)进行现房销售”，不足(zú)一个月时间，已有山东(dōng)、安徽、河(hé)南(nán)、四川、广东等地明确表(biǎo)态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制了(le)，用你的钱，建你的(de)房(fáng)子，还烂尾了，这是对购房者的不公(gōng)平。以后谁(shuí)有钱(qián)谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这(zhè)是房地产从大开发(fā)时(shí)代(dài)步入高质(zhì)量(liàng)发展阶段的(de)必然趋(qū)势(shì)，也是(shì)对购(gòu)房老百姓的最大保护。98年(nián)房(fáng)改时，全(quán)国缺(quē)房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计(jì)，现(xiàn)在(zài)全国套户比超过1，从大开发(f1亿越南盾是富豪吗，越南打工一个月多少钱ā)进入存量(liàng)时代，对(duì)购房(fáng)民众不公(gōng)平的预售(shòu)制已经过时了，该取消了(le)，改(gǎi)为现房销售(shòu)。以后一手(shǒu)交钱，一手交房，天经地义。当然(rán)二次房改是(shì)个技(jì)术(shù)活(huó)，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以及长效机制，长效机制四大(dà)关(guān)键是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定和房地产税。如果按照经济(jì)规律办事，中国一定能实现房地(dì)产软着(zhe)陆和(hé)长期平稳(wěn)健康发展，跨过(guò)这道关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改为现房销售？大家想(xiǎng)想，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货(huò)，预(yù)售制(zhì)是(shì)对(duì)购买者(zhě)的单方面不公平(píng)制(zhì)度，购(gòu)房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交付的风(fēng)险。从个人层(céng)面看(kàn)，预售制(zhì)对(duì)购房(fáng)者非常不公(gōng)平，比(bǐ)如，交房等待期(qī)一般为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银行(xíng)利息，还(hái)要承担(dān)延(yán)迟交房、房屋质(zhì)量、房产证延(yán)期办理甚至不能(néng)交房(fáng)的(de)风(fēng)险。从(cóng)行业层面(miàn)看，预售制助推(tuī)部分房企过度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到(dào)下(xià)行(xíng)周期，会引发资金链(liàn)断(duàn)裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为现房销售(shòu)，这(zhè)样有(yǒu)助(zhù)于落实中(zhōng)央房住不炒精神、有助于保障购(gòu)房老百姓权益、有助于房(fáng)企(qǐ)稳(wěn)健(jiàn)发展，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制度(dù)？预售制度怎么来的？国外什么情(qíng)况？简单(dān)科普一下：商品房预(yù)售最(zuì)早源于中国(guó)香港，俗称卖(mài)楼花，卖(mài)期房，是一种开发商放(fàng)杠杆的方式。98年(nián)房改(gǎi)，由(yóu)于商品房(fáng)短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中国(guó)香港，引入了(le)商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制度。其实，当前(qián)世界不少(shǎo)国(guó)家存在预售(shòu)制。但是，重点来(lái)了！发达国家一般有严格的监管(guǎn)保障措施，开发(fā)商在项目获(huò)得政(zhèng)府批准后才可以开始销(xiāo)售(shòu)，买家在购买期房后并非像中国一样在支付(fù)完首(shǒu)付(fù)款后(hòu)从银行一次性贷款支付(fù)剩余全部房款，而是根据开发商(shāng)工程进(jìn)度(dù)在完全交房前进(jìn)行分期(qī)支付(fù)。所(suǒ)以，预售制(zhì)度是(shì)需要严格(gé)的资金监管、分(fēn)期支(zhī)付以及违约处罚(fá)措施作为(wèi)保障(zhàng)的，如果没有这(zhè)些保(bǎo)障(zhàng)措施，一定会(huì)触发风险，对购房民众不公(gōng)平，所以不如借机取消预售(shòu)制(zhì)度，以后改为现房销(xiāo)售。客观(guān)讲预(yù)售(shòu)制度有一定历史阶(jiē)段性，现在(zài)中(zhōng)国住房进入(rù)存量(liàng)时代，取(qǔ)消(xiāo)预售制度(dù)有助于降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险(xiǎn)甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社会，当然这(zhè)需要(yào)配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心(xīn)和房(fáng)地产长效机制。这是个(gè)技术活，只(zhǐ)要(yào)坚持市场化改革，中(zhōng)国一定能化解这个难题，让房地产(chǎn)回归实体经济和居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单(dān)讲，如果(guǒ)取消预售制(zhì)，改为现房(fáng)销售，开(kāi)发商将拼(pīn)的不是五(wǔ)花(huā)八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知道(dào)能(néng)不(bù)能兑现的营(yíng)销手(shǒu)段，而是所见即所得的过(guò)硬的(de)产品(pǐn)质量(liàng)和诚信，这才是(shì)对购房(fáng)民众的最根本最(zuì)实(shí)质的保障，这样将(jiāng)极大(dà)的提升开发商(shāng)的建筑质(zhì)量(liàng)，实现良币驱(qū)逐劣币。所有商业的(de)本质是(shì)向善(shàn)，是(shì)以客(kè)户为(wèi)中心，房地产(chǎn)也不能例外，老(lǎo)百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实施现房销售(shòu)是(shì)实现老百姓安(ān)居乐业(yè)、社会长治久(jiǔ)安、行业企业健康发展的重大(dà)措施。在当前的情况下，取消预售(shòu)制要结合稳(wěn)楼市(shì)、房地产软着陆、打通金(jīn)融支持当期三好(hǎo)生、新(xīn)模式(shì)等综合施策。

　　作(zuò)者十(shí)年前在国务院(yuàn)发(fā)展研究(jiū)中心参与财税改革方案(àn)研究时(shí)，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠(gāng)杆率等进行过长(zhǎng)期系统的专项(xiàng)研究。（参考后(hòu)来形成的(de)专著(zhù)《房(fáng)地产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制(zhì)的前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国(guó)内(nèi)地(dì)版(bǎn)预售制”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制推动(dòng)城(chéng)市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售资(zī)金第三方全程(chéng)监(jiān)管，交付(fù)时开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房交易(yì)立法，设置期(qī)房(fáng)预付(fù)款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行(xíng)监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房预售(shòu)制的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五(wǔ)十年代在中国香港，楼宇出租是地产(chǎn)行业(yè)盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租资金周转期长等(děng)问题(tí)，分层销(xiāo)售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未(wèi)推(tuī)行公共房屋制度，许多人栖身于(yú)木(mù)屋或者其他临时住(zhù)宅，住(zhù)房的需求是相当高，不过大多数居民的储蓄(xù)很少。当(dāng)时楼宇(yǔ)买卖多(duō)数以一(yī)整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的资金实力(lì)才能购(gòu)买(mǎi)。虽然楼宇(yǔ)出租(zū)是中国(guó)香港地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题。针对这一系列问题，不少地产商开(kāi)始探求新的方式，如把(bǎ)楼宇契约(yuē)切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分(fēn)层(céng)出售(shòu)。这(zhè)模式一经推行(xíng)，购买楼宇的市民数量有(yǒu)所(suǒ)增加，开发商(shāng)资(zī)金周转加(jiā)快。

　　在分(fēn)层出售(shòu)的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引入房地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东(dōng)创办立信(xìn)置业有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货(huò)铺(pù)、海(hǎi)上(shàng)驳运业务的经(jīng)验(yàn)，对于商品流通、资金周转有着独到的见(jiàn)解(jiě)，在努力寻求方(fāng)法加快自身资(zī)金周转(zhuǎn)。当时其在(zài)购下(xià)九(jiǔ)龙的一(yī)块地盘后，除了分(fēn)层(céng)出(chū)售(shòu)、还印发售楼(lóu)说(shuō)明书，上有文(wén)字详尽说明楼宇的(de)地势环(huán)境(jìng)、建(jiàn)筑材料(liào)、分层价格、订购(gòu)方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家(jiā)的订(dìng)金，采(cǎi)用类(lèi)似租金的(de)分期付款形式，等新楼落(luò)成时，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥有了自己的房产(chǎn)。这种(zhǒng)方式(shì)减(jiǎn)轻了民众(zhòng)购(gòu)房的资(zī)金压力，加(jiā)速了房屋的建造(zào)和销售(shòu)，也(yě)解决了制造商的资金问题，降低(dī)投资(zī)风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期付款”的销售模式成为当(dāng)时中国香港房地(dì)产市场的一大(dà)特色(sè)，纵(zòng)观(guān)中国(guó)香(xiāng)港房地产市场的(de)改革，“卖楼(lóu)花”模式高(gāo)效率地(dì)解(jiě)决了核心的(de)住房供不应求的问题，使房(fáng)市发(fā)展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了(le)中国香港(gǎng)楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监(jiān)管部门不(bù)断完善(shàn)、规范(fàn)化(huà)，建立健全的监(jiān)管机制，促进(jìn)市(shì)场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼盘(pán)因建筑费(fèi)用超支停工(gōng)，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香港管理部门提升了对于预(yù)售(shòu)楼花(huā)制度(dù)的监管，即要(yào)求开(kāi)发商在预售前，确(què)保地价款已经(jīng)全部支付，还要证明(míng)自身有资(zī)金等能力把项目完(wán)成，资金需放入律师(shī)所(suǒ)托管，支取时需律所和建(jiàn)筑师的核准。为了防止开发(fā)商、律(lǜ)所、建(jiàn)筑师等造假，套取(qǔ)监(jiān)管账户资金，中国香(xiāng)港要求(qiú)律师(shī)行在银行开设(shè)的信托账户（监管账户）、开发(fā)商操作等采取全透(tòu)明化(huà)机制，且银行(xíng)的责任上(shàng)升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将(jiāng)成最大风险方，后续需(xū)自(zì)身推动项目完工(gōng)。随(suí)着监管(guǎn)体系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二(èr)十世纪九(jiǔ)十年代，中国内(nèi)地面临住房需求大和供给量短(duǎn)缺(quē)问(wèn)题，引(yǐn)入(rù)“卖楼花(huā)”制(zhì)度(dù)。建国以来，中(zhōng)国内地优先发展重工业，强(qiáng)调基(jī)础建设(shè)，这一(yī)导向使(shǐ)前期发展工业化(huà)的进(jìn)程大于(yú)城市化进程(chéng)，唯(wéi)有解决(jué)住房基础等(děng)城市化配(pèi)套(tào)问题(tí)，才能进(jìn)一步推(tuī)进城市化。但(dàn)当时推行的是“统(tǒng)一管理，统一(yī)分(fēn)配，以租养房”的福利(lì)分房制度，住房市场发展起步较(jiào)晚、增速(sù)较慢，福利(lì)分房(fáng)制(zhì)度也(yě)出现了分配不公(gōng)、效率低(dī)、配套差等(děng)问题，因此福利分房制度不再适用于当时的国情。叠(dié)加房地产市场面临商品房的需求(qiú)量大，而社会(huì)缺少(shǎo)大型房(fáng)地产开(kāi)发商(shāng)，商(shāng)品房供应量小的困(kùn)境(jìng)，此时引(yǐn)入中国(guó)香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是对内(nèi)地房地产市场的一针强心(xīn)剂。从1994年起(qǐ)，中国内地(dì)逐步(bù)引进中国香港预售商品房制度，先后出台(tái)多项文(wén)件，大力支持国(guó)内(nèi)房地产市场改革。例如，1998年(nián)，国务院出台(tái)《关(guān)于进一步深化(huà)城(chéng)镇住房制度(dù)改革，加快住(zhù)房建设的通知(zhī)》文件，决定停止住房无偿实物(wù)分配，逐(zhú)步实行住房分配货(huò)币化(huà)、住房供给商品化、社会化的住房(fáng)新体制，从计划(huà)经济下的(de)福利分房转(zhuǎn)向(xiàng)市场经(jīng)济的商(shāng)品房。房(fáng)地产市(shì)场采用预售制，允许开发商卖期房，解决了房企(qǐ)缺少资金和开发时间周期长(zhǎng)的(de)两大难题，开(kāi)发商以预售款撬动下(xià)一个(gè)项目的(de)开(kāi)发，形成滚动开发模式，住(zhù)房供应速度加(jiā)快(kuài)。自(zì)此中国内地开(kāi)始房改货(huò)币化，中国人民银行等(děng)多方迅速出台相关的信(xìn)贷政策，支持购房者，极(jí)大作用推动了房地产市场的(de)发展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花(huā)”模式后(hòu)，经调整形成(chéng)契合中国内地(dì)的商品房预售制(zhì)度。预售制的初衷是为了缓解房(fáng)企(qǐ)资金压力，加(jiā)快城(chéng)镇住房建设(shè)。具体来(lái)说，是指房地产开发企业将正在(zài)建设中的房屋预(yù)先出售给购房者，由购房者支付定金(jīn)或房款的行为。区(qū)别(bié)于中国(guó)香港，在中国内地实践过(guò)程中，商品房预售流程为：房(fáng)地产(chǎn)开发商办理预(yù)售许(xǔ)可证-签订商(shāng)品房买卖合(hé)同(tóng)-进行备(bèi)案登记(jì)和预(yù)告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一(yī)次性付清首(shǒu)付款，并采(cǎi)用(yòng)银行贷款的(de)形式一次(cì)性付清(qīng)剩余(yú)房款(kuǎn)，换言之，房屋(wū)未建成，开发(fā)商可能已拿到了全(quán)部购(gòu)房款，这(zhè)点与中国香港的按照(zhào)工程进度(dù)付(fù)款(kuǎn)有(yǒu)所不同。对中国内地的开发商而(ér)言，预(yù)售制商(shāng)品房也(yě)开(kāi)启了高周(zhōu)转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程，但(dàn)背后(hòu)潜藏的风险确(què)实(shí)存在

　　作为(wèi)中国内地(dì)商(shāng)品(pǐn)房销(xiāo)售的最主(zhǔ)要方式，预售制极大缩短(duǎn)房企(qǐ)现金回笼周期，同时增加市场商品房供应，推(tuī)动了(le)城镇化发(fā)展进程。预售制在过去20多年对中国(guó)内(nèi)地房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的稳步发展起到了重要作用，不仅解决了房地(dì)产市场快速(sù)发展阶段(duàn)的资金需求，也提高了居民(mín)居(jū)住水平(píng)，中国内地城镇居民从(cóng)筒子楼(lóu)住到住宅小区(qū)，从全(quán)民(mín)蜗居到(dào)基本适居，住房事业取得巨(jù)大(dà)进步，数十年时间走(zǒu)完发(fā)达国家几百年城镇化(huà)路程。改革开放以(yǐ)来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人(rén)，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平(píng)方公(gōng)里增(zēng)长至60721平(píng)方公里(lǐ)，增长7.2倍。根(gēn)据我们发(fā)布的《中国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中(zhōng)国(guó)内地城(chéng)镇住宅存(cún)量从不到(dào)14亿平(píng)增至313.2亿平，城(chéng)镇人(rén)均(jūn)住房建筑面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住(zhù)房套数从约3100万套(tào)增至(zhì)3.63亿套，套(tào)户(hù)比(bǐ)从0.8增(zēng)至1.09。预售制(zhì)在当前已成为中国内地商品房销(xiāo)售最主要方式，2005年中国内(nèi)地商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)期房(fáng)销售面积占总销(xiāo)售面积的比重为63％，而(ér)2021年期(qī)房累计(jì)销售(shòu)面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也推(tuī)动了中(zhōng)国(guó)内地房地产(chǎn)行业的发展。中国(guó)内地(dì)房(fáng)地产(chǎn)历(lì)经二十多年长(zhǎng)周期繁荣，行(xíng)业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累(lèi)计上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元(yuán)增(zēng)至14.8万(wàn)亿元(yuán)，累计(jì)上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销售金额分(fēn)别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快(kuài)速发展，房(fáng)地产企业(yè)从(cóng)无到有(yǒu)、从国企先行到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉(lā)动(dòng)中国内地经济高增长(zhǎng)的(de)火车(chē)头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房(fáng)地产带动的上(shàng)下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献(xiàn)），其(qí)中房地产业增加(jiā)值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产对金融、批发、建材的带(dài)动最为(wèi)明(míng)显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房(fáng)地产完全拉动的投资占全社会(huì)固定资(zī)产投(tóu)资的(de)51.5％，其(qí)中，房地产开(kāi)发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地(dì)产贷(dài)款占银行各项贷款余额的比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业(yè)务，占比超过三分之(zhī)一。从(cóng)房地产融资存量占社融存(cún)量比重看，2021年12月(yuè)占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约，将导致银行(xíng)不(bù)良率(lǜ)大幅(fú)上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道(dào)，根据我们(men)的《中(zhōng)国(guó)住(zhù)房市值测(cè)算报告》，2020年中(zhōng)国(guó)住房市值为(wèi)62.6万(wàn)亿(yì)美元(yuán)，大于(yú)美国的33.6万亿美(měi)元、日(rì)本(běn)的(de)10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿(yì)美元。从住房市值占股债房市值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于(yú)美(měi)国(guó)的27％、日本(běn)的37％、英(yīng)国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值与股债(zhài)房市值的比例(lì)较(jiào)高，主要是因为住房市值高，以及中国资本市场发育(yù)尚(shàng)不成熟，直(zhí)接融(róng)资比例较低，股票、债券市值较低(dī)，居(jū)民(mín)投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实(shí)存在，当前(qián)的负(fù)面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商(shāng)品是一手交钱(qián)一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有(yǒu)商品不能交付(fù)的风险。比如(rú)，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行(xíng)利息，还要承担延迟(chí)交(jiāo)房、“一(yī)房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至不能交房等风险。另外，购房者和开发商之间(jiān)的购房(fáng)合同、购房(fáng)者和(hé)银行(xíng)的(de)按揭贷(dài)款合同是(shì)两个独(dú)立(lì)的合同(tóng)关(guān)系，如(rú)果开发(fā)商发生违(wéi)约，购房者只(zhǐ)能根据购房合同向开发商主张权力，但依(yī)旧需要根据按揭贷(dài)款(kuǎn)合同按时向银(yín)行进行贷款偿还(hái)，因此购(gòu)房者承(chéng)担的风险较大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇(yù)到(dào)下行(xíng)周(zhōu)期(qī)，会引(yǐn)发(fā)资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身信用和购房者对行业(yè)的(de)信心。

　　从金融(róng)层(céng)面看，银行作为按揭贷(dài)款的发放方(fāng)，一旦房企因为市场(chǎng)波动(dòng)或经营(yíng)不善，出(chū)现资金链断裂(liè)等一系列(liè)问题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而(ér)房企通过与购房者签订的预售合同和按揭合(hé)同，已经从银行获得房款，如(rú)果购(gòu)房者丧失(shī)还款能(néng)力或(huò)短期不能还款(kuǎn)等(děng)，则风险完全由银行承担(dān)，银行将面(miàn)临(lín)较大的坏账(zhàng)压力(lì)。

　　从监(jiān)管角度看(kàn)，购房者的预售监管资金去哪了(le)？楼盘(pán)“烂尾”，归(guī)根结(jié)底两个字(zì)那就是“没钱”，即没(méi)钱付工程款(kuǎn)。在2004版的(de)《城市商品房预(yù)售管理办法》中(zhōng)明确规定了开发企业预售商品房所得款项应当用于(yú)有(yǒu)关的工(gōng)程(chéng)建(jiàn)设，商品房预售款监管的(de)具体(tǐ)办法，由房(fáng)地(dì)产(chǎn)管理(lǐ)部门制(zhì)定。但多年以(yǐ)来全国并没有统一的预(yù)售资金监管(guǎn)规定，各地(dì)实行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比(bǐ)例(lì)为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则按照项目(mù)的建安成(chéng)本(běn)乘(chéng)以建(jiàn)筑(zhù)面积或者项(xiàng)目工程总额报价计算重(zhòng)点(diǎn)资金(jīn)。而事(shì)实是，不(bù)少购房(fáng)款未进(jìn)入(rù)监(jiān)管账户、或进(jìn)入监管(guǎn)账户(hù)后(hòu)被挪用，导致(zhì)楼盘没有资金(jīn)继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还(hái)款。那么，监管账户资金如何被挪(nuó)走的(de)？实际上(shàng)，在过去房(fáng)地(dì)产(chǎn)大开发时代的高(gāo)周(zhōu)转背景下，抽(chōu)调(diào)预售款监管账户资金，是行(xíng)业“潜规(guī)则”。比如工程总承包方，以(yǐ)工程建(jiàn)设名义，获得监(jiān)管账(zhàng)户拨(bō)付资金，再由工程方将资(zī)金转(zhuǎn)给房企，而(ér)拨付的工程款，远超工程(chéng)进(jìn)度所需。通过这些方(fāng)式套(tào)取(qǔ)的资金，在房企(qǐ)各地(dì)项目(mù)间流(liú)动，变相加杠杆，这样做提供了(le)资(zī)金流动(dòng)性，房企抽调资金统筹(chóu)拿地、还款(kuǎn)和(hé)楼(lóu)盘(pán)建设，形(xíng)成一种资金(jīn)循环高(gāo)周转模式，但一定程(chéng)度上把风(fēng)险甩给(gěi)了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外商品房预(yù)售制度呈现以下(xià)特(tè)点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购(gòu)房者预付资(zī)金，一般设(shè)有定金或预付款保护机(jī)制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者支付的预付款比(bǐ)例相对较(jiào)低(dī)，绝大(dà)部(bù)分房款在(zài)房(fáng)屋(wū)交付后开(kāi)始支付(fù)；

　　3）预(yù)付款支付方式：预(yù)付(fù)款(kuǎn)一般以(yǐ)定金方式支付(fù)，或按工程进(jìn)度分(fēn)期支(zhī)付，或二(èr)者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工程进(jìn)度(dù)逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付(fù)后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售商品房提(tí)供期房烂尾(wěi)保险，在商品房出现(xiàn)重大延期或(huò)重大缺陷时，保(bǎo)障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交(jiāo)付(fù)保护：房屋交付质量的保障有两种方式，一是期房由政府或第三方验收合格并提(tí)供验收凭证后，开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得购房者(zhě)支付的房款。二是开发商为(wèi)购房(fáng)者(zhě)提供一定的保(bǎo)修期(qī)，通(tōng)常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　美(měi)国(guó)期房定金一定期限内(nèi)无条件返还，最低(dī)首(shǒu)付比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其(qí)余房款(kuǎn)交付后按(àn)揭还款，交付(fù)前资金(jīn)由第三方全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房(fáng)款。

　　定金及首付环节，定金(jīn)比例(lì)一般(bān)为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美(měi)国官方数据(jù)，2021年(nián)美(měi)国平(píng)均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金(jīn)或(huò)首(shǒu)付外，购房者在房屋交(jiāo)付后通过按揭贷款支付(fù)剩余房(fáng)款。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面，美国(guó)为防(fáng)止开发商(shāng)挪用资金，购房(fáng)者的定金及首付款由第三方公证行或产权保险(xiǎn)公司的信托(tuō)账户(hù)监管。如果开(kāi)发商(shāng)倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可通过申请仲裁取回，且不承(chéng)担任何责任与损失(shī)。而开(kāi)发商在房屋建设过程中(zhōng)的资(zī)金(jīn)全部来自银行(xíng)，银(yín)行根据工程进度向开发(fā)商提供一定比例的(de)贷款，由于开(kāi)发(fā)商挪(nuó)用(yòng)资金直接损害(hài)银行利益(yì)，银行有充分动机(jī)监管开发商施(shī)工(gōng)进(jìn)度。开发(fā)商在房屋交付时(shí)需取(qǔ)得由政府(fǔ)相关部门经审查后发放的验(yàn)收凭证，通过验收凭证向银行得到购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　德国期(qī)房可零首付购房(fáng)，房款按建造工期进度(dù)支付(fù)，按揭(jiē)按工(gōng)期放款后还贷，房(fáng)贷利率采用固定(dìng)利(lì)率，开发商或(huò)购1亿越南盾是富豪吗，越南打工一个月多少钱(gòu)房者可购买期(qī)房(fáng)烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开发商(shāng)在(zài)项目获(huò)批后即可(kě)预售房屋(wū)。签(qiān)署购房(fáng)合同前，购房者(zhě)需支付约2000欧的(de)定(dìng)金并进行预(yù)约公证，签订合(hé)同后定金退还。如由(yóu)于(yú)任何原因(yīn)不能购买，定(dìng)金按(àn)照德国法律全部退(tuì)还。

　　签署(shǔ)购(gòu)房合同后，购房者需(xū)支(zhī)付(fù)公证费和土地交易税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购房款中(zhōng)，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例，可(kě)零首付购房(fáng)。

　　余(yú)款(kuǎn)方(fāng)面，德国也采(cǎi)取按工期支(zhī)付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而异。一般来(lái)说(shuō)，支付(fù)节点可分为公(gōng)证后、主(zhǔ)体完工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁及墙面(miàn)完(wán)工、地板完工(gōng)、全部完工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在支付(fù)房款前申请房贷，房贷利率采用固(gù)定利率，银行按施(shī)工节奏分多次(cì)发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者(zhě)一(yī)定(dìng)使(shǐ)用期(qī)限(xiàn)，期(qī)限结束后，购(gòu)房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国(guó)保(bǎo)险公司针对期房(fáng)设(shè)计了(le)两种保险，保险的功能是当(dāng)房屋出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证(zhèng)开(kāi)发商赔偿或修复(fù)，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保(bǎo)险由开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支(zhī)付(fù)

　　英(yīng)国(guó)预售(shòu)制(zhì)设有10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严格监(jiān)管。

　　订立合(hé)同前，买卖双方均有一名律师，负责沟(gōu)通(tōng)期房(fáng)交易中的房产、资金、合同等各个环节，各环(huán)节内(nèi)容(róng)确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，当开发商出现财务、经(jīng)营问题时(shí)，购房(fáng)者(zhě)10％的定(dìng)金(jīn)由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要(yào)在合同签订21天内支付(fù)。

　　余款支(zhī)付环(huán)节(jié)，英国采(cǎi)取按工程进度付款的方式，但(dàn)是交房前付款比例(lì)相对(duì)较低(dī)，一般(bān)会在(zài)合(hé)同(tóng)签订6-24个月分(fēn)别(bié)支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即(jí)交(jiāo)房(fáng)前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项交房后(hòu)支(zhī)付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产公证公(gōng)司(sī)的(de)检验验收后才(cái)能(néng)交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期房预售资金监管(guǎn)极为严格，资金也由律师监管，在确(què)认工程进度、支付相关款项过程中(zhōng)，由买房律师将(jiāng)资金转给卖方律师(shī)，卖(mài)方律师(shī)转给开(kāi)发商，即资金在进入开发商(shāng)账户(hù)前经过两道关口，有利于保障(zhàng)购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房交(jiāo)易立法(fǎ)，设(shè)置期房预付款保(bǎo)全(quán)措(cuò)施

　　日本期房交(jiāo)易立法(fǎ)，定(dìng)金(jīn)超5％或1000万日元(yuán)时(shí)，开发商(shāng)必须完成“预售房定金(jīn)保(bǎo)全措施”，交房前付款比例不超房款(kuǎn)的(de)20％，开发商违约需返还(hái)定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后(hòu)按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日(rì)本二战结束后由(yóu)于房屋供(gōng)给严重失衡，叠加(jiā)法(fǎ)律(lǜ)空(kōng)白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地(dì)建筑物交易法(fǎ)》，经(jīng)多次修订，目前是唯一一部规范期房(fáng)交易(yì)的法律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日(rì)本《宅(zhái)地建物取(qǔ)引业法》，对购(gòu)房者支付定(dìng)金超(chāo)过(guò)5％或超1000万(wàn)日元的部分(fēn)，法律要求开发商必须完成(chéng)定(dìng)金保全措(cuò)施才可(kě)预(yù)售。什么(me)是定金保全措施？即买卖双方签订购(gòu)房合同时，开(kāi)发商向金(jīn)融(róng)机构或(huò)指(zhǐ)定保证机构(gòu)或(huò)保险机构(gòu)签(qiān)订定金(jīn)保证委托合(hé)同，设置购房者定(dìng)金的保证(zhèng)或保险，并将(jiāng)相应的保证金证明书交付给购(gòu)房者。除定金外，其他预先支(zhī)付的购(gòu)房款也(yě)受该(gāi)措(cuò)施保护(hù)。若开发商倒(dào)闭导致期房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金证(zhèng)明书向金融机构或保证机构(gòu)或保险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只(zhǐ)需支付最多不超20％的定金，签订购房合(hé)同后，购房者(zhě)即可向银行申(shēn)请贷款，但交(jiāo)房(fáng)后才开(kāi)始按揭贷(dài)款，除定金外的剩余房(fáng)款在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买(mǎi)方资金由银(yín)行(xíng)监管，享1年保修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购(gòu)房(fáng)者违约可(kě)返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金(jīn)，首(shǒu)付(fù)比例20％，余款按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度支付，所有资金(jīn)进(jìn)银行专门项目资金账户，交(jiāo)房后满(mǎn)1年(nián)保修期后(hòu)支(zhī)付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节(jié)，新加坡开(kāi)发商有统一的选购权合同以(yǐ)及(jí)订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作(zuò)为订金(jīn)，OTP有(yǒu)效(xiào)期(qī)14天，执行(xíng)OTP则进(jìn)一步签(qiān)订购买合同，不执行(xíng)OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购(gòu)房合同后，购房(fáng)者需(xū)支付15％的(de)首(shǒu)付及印花税，同时购房者向银行申(shēn)请(qǐng)按揭(jiē)贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期(qī)房(fáng)同(tóng)样(yàng)采取按工程进度付(fù)款的方式，《发展商条例》对期房付款流程做了统一详(xiáng)细规定，要求所(suǒ)有开发(fā)商(shāng)遵守，支付节点一般为合同签(qiān)订后、地基完工、框架(jià)完(wán)工(gōng)、管(guǎn)道门窗(chuāng)等完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工程进(jìn)度放款，月供在此(cǐ)过程中随着(zhe)放出(chū)贷款的(de)增加而增加(jiā)，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会(huì)存(cún)入银行(xíng)专门的项目(mù)资金账户，账户资(zī)金提(tí)取须与房屋建(jiàn)设(shè)有(yǒu)关。房屋交付后，购(gòu)房者享(xiǎng)受(shòu)1年的房(fáng)屋保修期，此后(hòu)购房者支(zhī)付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当(dāng)前(qián)房地产到了政策(cè)出手临界点，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼和房企重组。一(yī)方面，加大对刚需和改善(shàn)型需求(qiú)的(de)支持力(lì)度(dù)，长短兼顾妥(tuǒ)善应对(duì)局(jú)部停贷现象(xiàng)，重点(diǎn)是(shì)保(bǎo)交楼(lóu)保复工保民生，给予强有力的金融工具支持(chí)。另一方面(miàn)，从现在起，对还在正常运转的房企包括民营企(qǐ)业，加大支持力度，由优质房(fáng)企牵头并购重组整个(gè)行业，为每个房(fáng)企配(pèi)套AMC和财团，给予金融工(gōng)具(jù)配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估计形(xíng)势复杂性和人性复杂性，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市(shì)场(chǎng)信心以及(jí)长效机制。长效(xiào)机制四大关键(jiàn)是(shì)推动城市群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房(fáng)地产税。定金环节，建立开发商违约后定金保护机制，如(rú)将已支付定金冻结(jié)至(zhì)房屋交(jiāo)付阶段(duàn)，保障购房者定金安全(quán)。签订合(hé)同环节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房屋(wū)重大(dà)延期以及重(zhòng)大(dà)缺陷等情(qíng)况提(tí)供充分的保(bǎo)障。余款支付环节(jié)，建立按工(gōng)程进度付(fù)款机制或交房后(hòu)按(àn)揭贷款机(jī)制，充分保护(hù)购房者的权益。资金监管环(huán)节(jié)，引入(rù)独立于(yú)开发商、银(yín)行的第三方资金(jīn)监管机构，或由(yóu)政府相关部门直接监管(guǎn)，以此防止资金挪用现(xiàn)象。交(jiāo)付(fù)环节，建立商品房保修期制度(dù)。保(bǎo)修(xiū)期内，开发商应对房(fáng)屋质量问题全权负(fù)责、免费维修(xiū)，购房者在保修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制是大势所趋(qū)。一方面，98年房(fáng)改时，全国(guó)缺(quē)房子，开发(fā)商缺钱(qián)，预售制是(shì)权宜之(zhī)计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大(dà)开发进入存(cún)量时代，对(duì)购房民众不公(gōng)平的预(yù)售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现(xiàn)房(fáng)销售。另一方面(miàn)，取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不是(shì)五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得的过硬的(de)产(chǎn)品质量和诚信(xìn)，这才是对购房民众的最根本最(zuì)实质(zhì)的保障，这样(yàng)将极大的(de)提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币(bì)。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 1亿越南盾是富豪吗，越南打工一个月多少钱