5月以来，房地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对(duì)于(yú)这一板块(kuài)已经在悄然布(bù)局。数据(jù)显示，以南(nán)方(fāng)和华夏(xià)的两只(zhǐ)老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均(jūn)较4月28日时有(yǒu)小幅(fú)增长。根据基(jī)金(jīn)一季(jì)报统计，龙头与地方国企(qǐ)央(yāng)企获得(dé)增(zēng)持(chí)，持仓(cāng)数量占流通股比重增幅(fú)五只个股(gǔ)分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　文章中副标题的格式怎么写，文章中副标题的格式要求rong>行业红利时代已过 精耕细(xì)作(zuò)成(chéng)共识

　　从公募基金对房(fáng)地产的(de)配置看，2019年末(mò)，公募所持有的房地(dì)产(chǎn)行业标的(de)市值(zhí)约1188亿元(yuán)，占(zhàn)其所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场(chǎng)表现(xiàn)出色，但(dàn)公募所(suǒ)持(chí)房地(dì)产(chǎn)公(gōng)司市(shì)值在股票(piào)资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三年来的首次回(huí)升，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地(dì)产行业的(de)持(chí)股(gǔ)比例也同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年一季度得以延续。数据统(tǒng)计显示，公(gōng)募(mù)重(zhòng)仓持有(yǒu)房地(dì)产板块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持(chí)仓(cāng)市值前(qián)五个股分别(bié)为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块比重合(hé)计达47.29％，环比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对(duì)于房地产的(de)投(tóu)资愈(yù)发有集(jí)中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基(jī)金(jīn)一(yī)季(jì)报汇总的重(zhòng)仓(cāng)股(gǔ)中(zhōng)，房地(dì)产板块排名(míng)最高的是保利发(fā)展，在基(jī)金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口(kǒu)，排(pái)在第78位(wèi)。而(ér)老牌龙头(tóu)股万科A排在(zài)第96位。对比去年四季报，变化之处首先在(zài)于几(jǐ)只房地产龙头(tóu)股从(cóng)排(pái)位上看均有退(tuì)步(bù)，尤其是万科(kē)最为(wèi)明显；其次是金地集团(tuán)退出百大(dà)之(zhī)列。但考虑到房(fáng)地产是复(fù)苏(sū)链上最后一环，且首(shǒu)季并非行业(yè)销售旺季，其传导到二级市场乃至机(jī)构持(chí)仓上还(hái)需要时(shí)间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产(chǎn)已经进入大分化时代，一二线(xiàn)城市好于三(sān)四线(xiàn)城市。而映射到(dào)二级市场投资(zī)上，配置房(fáng)地产行(xíng)业轻松收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业(yè)周(zhōu)期(qī)来分类，包括房地产等几类行业在(zài)盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟期或者衰退期的行(xíng)业，传统认(rèn)知上没有什么(me)投资机会的。但(dàn)在这几年特(tè)殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了(le)一些(xiē)机会，背后的逻辑是供给侧(cè)发生了更大的变化。”一不愿具名的上海公募基金(jīn)经理指(zhǐ)出。

　　不(bù)过也有公(gōng)募(mù)人士持(chí)谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米(mǐ)的(de)年(nián)销售面积很难(nán)再出现(xiàn)了(le)，2022年光是(shì)居民存款数量增加(jiā)了15万(wàn)亿元。中国存量(liàng)有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考(kǎo)虑存量(liàng)地(dì)产(chǎn)的更(gèng)新，也有近(jìn)10亿(yì)平方米。需求(qiú)端还需要有(yǒu)一定的政策(cè)出来(lái)去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研(yán)究员吕功绩也指出(chū)：“时至今日，无论(lùn)从城镇化的(de)进程(chéng)，还是(shì)人均(jūn)住房面积（接近30平/人），我(wǒ)国(guó)均已告别住房短缺时(shí)代，而目前居民的杠杆率和房(fáng)价收入(rù)也不支撑每年18万(wàn)亿元的销售额，以及过快(kuài)上(shàng)行(xíng)的房价(jià)，因(yīn)而行业高增的时代已经过去，未来行(xíng)业的需求或将回(huí)落，在此过程中，伴(bàn)随着地产的(de)高(gāo)杠杆属性，就很(hěn)容易出(chū)现(xiàn)信用风险问题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业进入到供给侧出(chū)清的过程。这个过程中，综合竞争力强的(de)公司就能够通过大鱼(yú)吃小鱼的(de)方式，获(huò)得市(shì)占率的(de)提(tí)升。当行业需求见顶回(huí)落时，行业的(de)贝塔已经过去(qù)了，但不(bù)代表没有投资机会，机会在(zài)于(yú)城市(shì)、位置、产品的阿(ā)尔法，而(ér)对(duì)应到股票投资，就是强(qiáng)竞争力公(gōng)司的(de)阿(ā)尔法。”

　　或(huò)许也是基(jī)于这样的认识转变，精耕细作个(gè)股成(chéng)为公(gōng)募乃至整体机构的(de)务实之(zhī)举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物(wù)长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优(yōu)质区(qū)域性标的成香饽饽(bō)

　　5月(yuè)以来(lái)，房地产板块(kuài)个(gè)股(gǔ)多出现小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月(yuè)10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来(lái)看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在(zài)纳入统计的124只房(fáng)地(dì)产(chǎn)类(lèi)标的(de)股中，本月以来实(shí)现股价上涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排名前五(wǔ)的(de)公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地产。排名第一的上实发(fā)展，五(wǔ)一假期(qī)归来后(hòu)日成交(jiāo)量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从(cóng)该股的(de)基本(běn)面来(lái)看，上实发展的主营业务为(wèi)房(fáng)地产(chǎn)开发与经(jīng)营(yíng)。公司的(de)主要产品及(jí)服务为房地产销(xiāo)售、房(fáng)地产租赁、物业管理服(fú)务、工程项目、酒店经营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净(jìn文章中副标题的格式怎么写，文章中副标题的格式要求g)利(lì)润1.23亿元，同比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同(tóng)比扭亏。

　　不过从(cóng)十大(dà)流通股(gǔ)股东来看，各类(lèi)机构都(dōu)有对其(qí)布局的例子。以(yǐ)3月31日时的首季十大流通股股东来看(kàn)， 具体包括(kuò)公募的上银基金、私(sī)募的迎水文龙(lóng)、中央(yāng)汇(huì)金、长(zhǎng)城资产管理公司等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的是(shì)，涨幅(fú)暂时排(pái)名第二的浦东金桥也是上海本地房企，其(qí)第(dì)一季度的收入利润(rùn)规模大幅度(dù)复苏。究(jiū)其原因(yīn)，一方面是该(gāi)公司后疫情时代出租率(lǜ)复苏至近(jìn)年来(lái)最高，另一方(fāng)面则是公(gōng)司(sī)拿地结算持续(xù)性向好，从数字上看，一(yī)季度新增虹(hóng)口135、138住(zhù)宅(zhái)地块，总建(jiàn)筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩势头向好(hǎo)背(bèi)景(jǐng)下，自(zì)然(rán)也吸引了知名(míng)机构在其(qí)中持续驻足(zú)。从第(dì)一季度(dù)十大流通股股东来看，知名(míng)私募高毅邓晓峰的两只产品依然在前(qián)十中(zhōng)，这也是连续第三个季度他有的(de)两只产品杀入前十。同时榜(bǎng)单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季还小幅(fú)增加了持股。

　　除(chú)去上述(shù)两家上海区域性地产公司外，荣安地产则是(shì)主要(yào)布局在(zài)深圳的(de)地产公司，一(yī)季报交出(chū)的也是(shì)一(yī)份报喜的成绩单：首季公司实(shí)现营业收入51.85亿(yì)元，同(tóng)比增(zēng)长35.51％。归属于上(shàng)市(shì)公(gōng)司股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募(mù)指基首季新杀入十大(dà)流通股(gǔ)股东行列(liè)。具体说(shuō)来， 南方中证(zhèng)全(quán)指房地产ETF上榜排名第(dì)七位，富国中证(zhèng)指数1000增强则排名第(dì)九(jiǔ)位，此(cǐ)外联袂出(chū)现的机(jī)构还有QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴证全球基金相关人士分析(xī)：“经历过行(xíng)业(yè)洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的价(jià)值更为笃定(dìng)突出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温(wēn)，优(yōu)质土(tǔ)地供给较多（券商测算对应潜(qián)在(zài)毛(máo)利率在25％以(yǐ)上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数(shù)房企受限于(yú)信用问题或者资金紧张没法拿地，龙头(tóu)房(fáng)企趁机(jī)获取低成本土地，龙头房(fáng)企的(de)拿(ná)地力度（拿地金额(é)/销售金额）基本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房企杠杆率较低(dī)，净负债(zhài)率基本在(zài)70％以(yǐ)下(xià)，而(ér)其他(tā)房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从融资成本看，龙头房企的融资成(chéng)本不断(duàn)下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销(xiāo)售，龙头房(fáng)企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的(de)销售额增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需要(yào)强调的是(shì)，在当前中特估的浪潮下，央(yāng)国企(qǐ)地(dì)产股(gǔ)或存在发展的(de)大好(hǎo)机会(huì)。中信证券指出(chū)：“房地产行业(yè)的(de)结构(gòu)性机会依然存在，少部分公司尤其是央企占据显(xiǎn)著优势，其(qí)主要(yào)又体(tǐ)现(xiàn)为库存的(de)优(yōu)势(shì)。央企地产公司，现阶(jiē)段表现出较低的(de)融资(zī)成本(běn)，优质的开发资源和良好的不(bù)动(dòng)产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特(tè)估，国央企相较于(yú)民营地产公司也(yě)是更有(yǒu)优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资(zī)源债权债务(wù)关系等问题(tí)，市场对(duì)民营房开(kāi)企(qǐ)业的资产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮(lún文章中副标题的格式怎么写，文章中副标题的格式要求)行业(yè)出清的过程中，央国企(qǐ)相较于民企来说(shuō)估值(zhí)的修复更(gèng)明显(xiǎn)。中特(tè)估的(de)角度(dù)从中长(zhǎng)期的维度(dù)看，行(xíng)业的逻辑(jí)在(zài)于集中(zhōng)度提升后(hòu)，行(xíng)业进入高质量发展阶段，具备较快速发展阶(jiē)段更稳定且可预(yù)期的(de)盈(yíng)利和现金流(liú)创造(zào)能力(lì)，以此(cǐ)带来估(gū)值中枢的提升，应该(gāi)关注(zhù)估值相(xiāng)对较低，企业自身资产(chǎn)的质量好、运(yùn)营能力强、可(kě)以创造(zào)持(chí)续现金流(liú)的企业(yè)。”

　　“存量时代(dài)中行(xíng)业普涨的概(gài)率比较(jiào)低，行业内部将(jiāng)出现(xiàn)分(fēn)化，要关(guān)注将受益于行业集中(zhōng)度(dù)提升的头部(bù)公司(sī)。”星石投资首席研究官方磊也(yě)表(biǎo)示。

　　顺应(yīng)机(jī)构这一(yī)思(sī)路的话，或许(xǔ)还是(shì)保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背景龙头前途更为(wèi)光明。不过(guò)国投瑞银基金投资部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要客(kè)观地(dì)去持(chí)续观察国企央企在三(sān)个方面是否可以维持，首(shǒu)先是融资成本保持低位，其(qí)次是(shì)销售份额持(chí)续提升，再次是(shì)拿(ná)地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构(gòu)需(xū)要多给一些耐(nài)心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房(fáng)企一季(jì)报梳理发现，对于2022年(nián)的业绩出现的整体下(xià)滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团(tuán)等房企(qǐ)营收、净利均(jūn)实(shí)现了业绩(jì)的(de)回正(zhèng)，甚至(zhì)是较(jiào)大增速(sù)的增(zēng)长。而(ér)这些公司也是机构的(de)重(zhòng)仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内人士张宏(hóng)伟(wěi)向《红周刊》分析表示，业(yè)绩出现明显(xiǎn)改善的(de)房企，主要是(shì)因为过去(qù)两三年时间，尤其是在2021年下半年民营房企(qǐ)不怎么(me)投资拿地之(zhī)后，国有(yǒu)企业仍在持续(xù)性地(dì)拿地(dì)，且主要集中在核(hé)心城(chéng)市，投资力度较大。投资的驱动能够推动房企销售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季度(dù)市场恢复但仍处于调整的过(guò)程中，能(néng)够保有一个(gè)正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过(guò)张宏(hóng)伟同时(shí)也提醒表示，在房地产的复苏(sū)过程中，还面(miàn)临着一些不(bù)确定性。其实(shí)整个市场(chǎng)从四月份开始又(yòu)在往(wǎng)下(xià)掉。除了杭州、成都等极个别城市四(sì)月环比三月(yuè)相(xiāng)对表(biǎo)现较好(hǎo)之外，包括北京、上海在内(nèi)的绝大(dà)多数城市都出现环(huán)比下滑的(de)情况。而现在五月的(de)市场(chǎng)表现也不太乐观。按照现(xiàn)在的经(jīng)济状况、收(shōu)入(rù)情况(kuàng)，以及市场的去库存压(yā)力、企(qǐ)业的(de)资金面压力，可能(néng)会出(chū)现，到(dào)六月份房(fáng)企为了半年报冲(chōng)业绩出现市场的短期(qī)反弹(dàn)外的一(yī)个市场乏力现象(xiàng)。也就(jiù)是(shì)说，第二季度、第三季(jì)度增长不确定性(xìng)的(de)压力仍旧(jiù)较(jiào)大(dà)。

　　上(shàng)海利檀投资董(dǒng)事长陈昊(hào)扬(yáng)也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房地产以及其(qí)上下(xià)游(yóu)产(chǎn)业链(liàn)的复苏速度都(dōu)比想(xiǎng)象的要慢(màn)很多，我们(men)要多给一些耐心，这个时候，在房地产以(yǐ)及(jí)上(shàng)下游就不是赚(zhuàn)快钱的时候，只能(néng)赚他基本面(miàn)的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有极为少(shǎo)数(shù)的、做得比同行好得多(duō)的企业，会伴随(suí)整(zhěng)个行业的弱复(fù)苏，业绩(jì)会逐步(bù)体现出来。所以(yǐ)只能耐心地去等待它的基本面不断(duàn)地凸显出(chū)来，这需(xū)要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为(wèi)举(jǔ)例(lì)分析，不(bù)做买卖推荐。）

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