文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日召开的全国(guó)住房和城乡建(jiàn)设(shè)工(gōng)作会议提出“有条件的(de)可以进行现(xiàn)房销售(shòu)”，不足一个(gè)月时间，已有山(shān)东、安徽、河南、四(sì)川(chuān)、广东(dōng)等地明确(què)表态，试(shì)点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制(zhì)了，用你的钱，建你的(de)房子，还烂尾(wěi)了，这是对(duì)购(gòu)房(fáng)者的不公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把(bǎ)包(bāo)袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这是(shì)房地(dì)产从大开发(fā)时(shí)代步入(rù)高质量发展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的最大(dà)保护。98年房(fáng)改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权(quán)宜之计，现(xiàn)在全国套户(hù)比超过1，从大开发(fā)进入(rù)存量(liàng)时代，对购(gòu)房(fáng)民(mín)众不(bù)公平的预售制已经(jīng)过时(shí)了(le)，该取消了，改为现房销(xiāo)售(shòu)。以后一手交(jiāo)钱，一手交房，天经地(dì)义(yì)。当然二(èr)次房改是(shì)个(gè)技术活，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以及长效机(jī)制(zhì)，长效机(jī)制(zhì)四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房(fáng)地产税。如(rú)果按照(zhào)经济(jì)规律(lǜ)办(bàn)事，中国一定(dìng)能(néng)实现房地(dì)产软(ruǎn)着陆和长(zhǎng)期平稳(wěn)健(jiàn)康(kāng)发展(zhǎn)，跨(kuà)过(guò)这(zhè)道(dào)关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么(me)要取消预售制、改为现房(fáng)销售(shòu)？大家想想，绝大(dà)部(bù)分商品是一手交钱(qián)一(yī)手交货，预售制是对购买者的单方面不公平(píng)制度(dù)，购房老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担(dān)了所(suǒ)有商品不能交付的风险。从个人层面(miàn)看，预售制(zhì)对购房者非常不公平，比(bǐ)如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还(hái)要承担延(yán)迟交房(fáng)、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房(fáng)的风险(xiǎn)。从行业层面看，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险。取消(xiāo)预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，这样有助于落实中央房住不(bù)炒精神、有助于保(bǎo)障购房老百姓权(quán)益、有助(zhù)于(yú)房(fáng)企稳健发展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预(yù)售(shòu)制(zhì)度(dù)？预售制度怎么来的？国外什么情况(kuàng)？简单(dān)科普一下：商品房预(yù)售(shòu)最早源(yuán)于中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖期房(fáng)，是一种开发(fā)商(shāng)放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺，房企(qǐ)缺资(zī)金，借鉴中国(guó)香港，引(yǐn)入了(le)商品房预(yù)售制度(dù)。其实，当前世界不少国家(jiā)存(cún)在预售制。但是，重点来了！发达国家一般有严格的监管保障措施，开发商在(zài)项目获(huò)得政府批(pī)准后才可(kě)以开始销售，买家(jiā)在购买(mǎi)期房(fáng)后并非像中国一(yī)样在支(zhī)付完首付(fù)款后从银行(xíng)一次性贷(dài)款(kuǎn)支付剩(shèng)余全部房款(kuǎn)，而(ér)是根据开发商工程进度在完全交房前进行分(fēn)期支付(fù)。所以，预售(shòu)制(zhì)度是(shì)需要严格(gé)的(de)资金监管、分期支(zhī)付以及违约处罚措(cuò)施作为保障(zhàng)的，如果没有这些保障措施，一定会触(chù)发(fā)风险，对购房民众不公平，所(suǒ)以不(bù)如借机取消(xiāo)预售制度，以后改(gǎi)为现房(fáng)销售。客观讲(jiǎng)预(yù)售制度(dù)有(yǒu)一(yī)定历史阶段性(xìng)，现在中(zhōng)国住房进入存量时(shí)代(dài)，取消(xiāo)预售制度(dù)有(yǒu)助于(yú)降负(fù)债降杠杆，不再(zài)把烂尾风(fēng)险(xiǎn)甩(shuǎi)给老百姓和社会(huì)，当然(rán)这需要(yào)配套房企(qǐ)债务重组、复工保交(jiāo)楼(lóu)、恢复市(shì)场(chǎng)信心和(hé)房地(dì)产长效机制(zhì)。这是个技术活(huó)，只要坚持市场化改(gǎi)革，中国一定能(néng)化解这个难题，让房地产回(huí)归实体经济(jì)和(hé)居(jū)住属性(xìng)，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑(duì)现的营(yíng)销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民(mín)众的最根本最(zuì)实质的保(bǎo)障，这样将(jiāng)极(jí)大的提升开发商的(de)建(jiàn)筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣(liè)币。所有(yǒu)商业的本质是向善，是以客(kè)户为中心，房(fáng)地产也不能例外(wài)，老百姓买房(fáng)子(zi)是(shì)天(tiān)大的事(shì)，烂尾毁三(sān)代，好(hǎo)房(fáng)幸福一家人。从这(zhè)个角度，取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制、实施现房销售是实现老百姓安居乐业(yè)、社会长(zhǎng)治久安、行(xíng)业企业健(jiàn)康发展(zhǎn)的重大(dà)措施。在当(dāng)前的情况下，取(qǔ)消预售制要结合稳楼(lóu)市、房地(dì)产(chǎn)软着陆(lù)、打(dǎ)通金(jīn)融支持当期三好生、新(xīn)模式等(děng)综合施(shī)策。

　　作者十年前(qián)在国务院发(fā)展研究中心参(cān)与(yǔ)财(cái)税(shuì)改革方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、二晋前后延什么意思晋怎么读，二晋前后延是哪个朝代房企杠杆率等进(jìn)行过长期系统的专项研究。（参考后来形(xíng)成的专著《房地产周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预(yù)售(shòu)制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售(shòu)资金第三(sān)方全程监(jiān)管(guǎn)，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收凭(píng)证取得(dé)房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购房，提(tí)供(gōng)期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付(fù)

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期房(fáng)交(jiāo)易立法，设(shè)置期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资(zī)金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世(shì)纪五十年(nián)代(dài)在中国香港，楼宇出租是地(dì)产行业盛行的方(fāng)式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出(chū)租资金周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪(jì)50年代，中(zhōng)国香港还未(wèi)推(tuī)行公共(gòng)房屋制度，许多(duō)人栖身于木(mù)屋或者其他临时(shí)住(zhù)宅，住房(fáng)的需(xū)求是(shì)相(二晋前后延什么意思晋怎么读，二晋前后延是哪个朝代xiāng)当(dāng)高，不过(guò)大多数居民(mín)的(de)储蓄很少。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一(yī)整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的(de)资金实力才能购买(mǎi)。虽(suī)然楼宇(yǔ)出租是中国香(xiāng)港(gǎng)地产行业盛行的(de)方式，但有着转让(ràng)难、出租(zū)资(zī)金周转(zhuǎn)期长等问(wèn)题。针对这一系列问题，不少(shǎo)地产商开始探求新的(de)方式，如把楼宇契(qì)约切开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇分层出(chū)售。这模(mó)式一经推行，购买楼宇的市民数(shù)量有所(suǒ)增加(jiā)，开发商(shāng)资金周(zhōu)转加快。

　　在(zài)分(fēn)层出售的(de)基础上，将(jiāng)“按(àn)揭”模式引入房地产销售(shòu)，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍(huò)英(yīng)东创(chuàng)办立信置业有(yǒu)限公司，凭借商业(yè)直觉和(hé)多年经营杂货铺(pù)、海上驳(bó)运业务的经验(yàn)，对于商品(pǐn)流通、资金(jīn)周转有(yǒu)着独(dú)到(dào)的见解，在(zài)努力寻求方法加快(kuài)自身(shēn)资金(jīn)周(zhōu)转。当时其(qí)在购(gòu)下九龙的一块(kuài)地(dì)盘后(hòu)，除了分层出售、还印(yìn)发售楼说(shuō)明书，上(shàng)有(yǒu)文字详尽说明楼(lóu)宇的(de)地势(shì)环境、建筑材(cái)料、分(fēn)层价格(gé)、订(dìng)购(gòu)方法等。此外，“卖楼(lóu)花(huā)”是另外一(yī)个亮点，即先收取买家的(de)订金，采用类似租金的分期(qī)付款形式，等新楼落成时，收齐买(mǎi)家的(de)钱，买家就拥有了自己的房产。这种方(fāng)式减(jiǎn)轻了民众(zhòng)购房的(de)资金压力，加(jiā)速了房(fáng)屋(wū)的建造和销(xiāo)售(shòu)，也解决(jué)了制(zhì)造商(shāng)的(de)资金问题，降低投资风(fēng)险，在当时(shí)可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售(shòu)模式(shì)成为当时(shí)中国香港(gǎng)房地产市场的一(yī)大特色，纵(zòng)观中国香港房地(dì)产市场的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地解决了核心的住房供不应求的问题，使(shǐ)房市(shì)发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中国香港楼市几十(shí)年繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂(làn)尾楼”的情(qíng)况，但监(jiān)管部(bù)门不断完善、规范化，建(jiàn)立健全的(de)监(jiān)管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个(gè)楼盘(pán)因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港管(guǎn)理部门(mén)提升了(le)对(duì)于预售楼花(huā)制(zhì)度的监管(guǎn)，即要求开(kāi)发商在预售前，确(què)保地价款已经(jīng)全部支(zhī)付，还要证(zhèng)明自身(shēn)有资金等能(néng)力把项目完(wán)成，资金(jīn)需放入律师所托管，支取时需律所和建(jiàn)筑师的核准。为(wèi)了防(fáng)止开(kāi)发商、律(lǜ)所、建(jiàn)筑师(shī)等造假，套取监管账(zhàng)户资金，中(zhōng)国香港要(yào)求(qiú)律师行在银行开(kāi)设(shè)的信托账户(hù)（监管账户）、开发商(shāng)操作等采取全透明化机制，且银行的责任上升，如出(chū)现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将成最大(dà)风险方，后续需自身推动项目完工。随着监管(guǎn)体系(xì)逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国内地面临住房需求大和供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度(dù)。建国以来，中国内地优先发展重工业，强调基础建设，这一导向使(shǐ)前(qián)期发展工业(yè)化的进程大于城市化进(jìn)程，唯有解决住房基础等城市化配(pèi)套问题，才能进一步(bù)推进城市化。但当(dāng)时推行的是“统一管理，统(tǒng)一(yī)分配，以租养房”的(de)福利分房制度，住房市(shì)场发(fā)展起(qǐ)步较晚、增速(sù)较慢，福(fú)利分(fēn)房(fáng)制度(dù)也出现了(le)分配不(bù)公(gōng)、效(xiào)率低、配套差等问题(tí)，因此福利(lì)分(fēn)房制度(dù)不再(zài)适用于当时的(de)国情(qíng)。叠加房地(dì)产市场面临(lín)商品房的需求量大，而社(shè)会缺少大型房地产(chǎn)开发商，商(shāng)品(pǐn)房供应量小的困(kùn)境，此时引入(rù)中国香港的“卖楼花”模式无疑(yí)是对内(nèi)地(dì)房地产市场的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售(shòu)商品房制(zhì)度，先后出台多项文件，大力支持国内房地(dì)产市(shì)场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住房制(zhì)度(dù)改(gǎi)革，加快住房建设的(de)通知(zhī)》文件，决定停(tíng)止住房无偿(cháng)实(shí)物分配，逐步实(shí)行(xíng)住(zhù)房分配货币化、住房供给商品(pǐn)化、社会化的(de)住房(fáng)新体制，从(cóng)计划经济下的福利分房转向市场经济的(de)商(shāng)品房。房地(dì)产市场采用(yòng)预售(shòu)制，允许开发商卖期房，解决了(le)房企缺(quē)少资金和开发(fā)时(shí)间(jiān)周期长的(de)两大(dà)难题(tí)，开(kāi)发商以预售款撬(qiào)动下一个(gè)项目(mù)的开发(fā)，形成滚动开发模式，住(zhù)房供应速度加快。自此中国内地开始房(fáng)改货币化，中国人民银(yín)行等多(duō)方迅(xùn)速出(chū)台相(xiāng)关的信贷政策，支(zhī)持购房者，极大作用推动了房地产市(shì)场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模(mó)式后，经调整形成契合中(zhōng)国内地的商(shāng)品房预售(shòu)制度(dù)。预售制的初衷是(shì)为了缓解房(fáng)企资金压(yā)力，加(jiā)快城镇住房建设。具体来(lái)说(shuō)，是(shì)指房地(dì)产开(kāi)发企(qǐ)业将正在建设中(zhōng)的房屋(wū)预先出售(shòu)给购房者，由购房者支付定金或房(fáng)款的行为(wèi)。区别于中国香(xiāng)港，在中国内地(dì)实践过程中，商品(pǐn)房预售(shòu)流程为：房地(dì)产开发商办理预售许可证(zhèng)-签订商(shāng)品房买卖合同-进行备案登记和预告登记-交(jiāo)付房屋。在购(gòu)房过程中，购房者需要(yào)一次(cì)性付(fù)清首(shǒu)付款(kuǎn)，并采用银行贷款的形式一次性付清剩余房款(kuǎn)，换(huàn)言之，房屋未建成(chéng)，开发商可能已拿到了全部购房(fáng)款，这点与中国香(xiāng)港(gǎng)的按照工程进(jìn)度付款有所不同。对(duì)中(zhōng)国内地(dì)的开发商而言(yán)，预售制(zhì)商(shāng)品房也开启(qǐ)了高(gāo)周转、高(gāo)杠杆的运作模(mó)式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜(qián)藏的风险确(què)实存在(zài)

　　作为中(zhōng)国内(nèi)地商品房销售的最主要方式，预售制极大缩短房企现(xiàn)金回笼周期，同(tóng)时增加市场(chǎng)商品房(fáng)供应，推动了城(chéng)镇化发展进程。预(yù)售(shòu)制在过去20多年对中国内(nèi)地房地产市场的稳步发展(zhǎn)起到了重要作用(yòng)，不仅(jǐn)解决(jué)了房地产市(shì)场(chǎng)快速(sù)发(fā)展阶段(duàn)的资金需求，也提高(gāo)了居民(mín)居住水(shuǐ)平，中国内地城镇居民从(cóng)筒子楼住到住(zhù)宅小区，从(cóng)全民蜗居到基本适居(jū)，住(zhù)房事业取(qǔ)得巨大进步，数(shù)十年时间走完(wán)发达国家几百年城镇化路(lù)程。改(gǎi)革开放(fàng)以来，城镇化(huà)进程进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市(shì)建成区面积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根(gēn)据我们(men)发布的《中(zhōng)国住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房(fáng)建(jiàn)筑面(miàn)积从(cóng)8.1平方米增(zēng)至34.7平(píng)方米，城镇住(zhù)房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预(yù)售制在(zài)当前(qián)已成为中国内地商品房(fáng)销售最(zuì)主要方式(shì)，2005年(nián)中(zhōng)国内地商品住宅期(qī)房销售面积占总(zǒng)销售面积的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售(shòu)面积达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行业(yè)的发展。中国内地房地产历经二十多年长周期繁荣，行业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速(sù)10.6％。房地产(chǎn)开发投资完(wán)成(chéng)额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商(shāng)品房销售(shòu)面(miàn)积和销售金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元(yuán)增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随(suí)房地(dì)产业的快速发展(zhǎn)，房地产(chǎn)企业从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数(shù)量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成(chéng)为拉动中国内地经济高增长的火(huǒ)车(chē)头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产带动的上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产及其(qí)产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全(quán)贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产(chǎn)业增(zēng)加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动(dòng)产业链(liàn)占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献(xiàn)），其(qí)中房地产对(duì)金融、批发、建材的(de)带(dài)动(dòng)最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投资占全社(shè)会固定资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产(chǎn)开发投资占固定(dìng)资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷款占(zhàn)银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业(yè)务，占比超过三(sān)分之一。从房地(dì)产融资存量占社融(róng)存量(liàng)比(bǐ)重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约(yuē)，将导致银(yín)行不良(liáng)率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财(cái)富效应(yīng)渠道，根据我们的《中国(guó)住房市值测算报(bào)告》，2020年(nián)中(zhōng)国住房市值(zhí)为62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿美(měi)元、日(rì)本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合计的(de)31.5万亿美(měi)元。从住房市值占股债房市值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国(guó)的27％、日(rì)本的37％、英国的(de)49％、法国(guó)的56％、德(dé)国(guó)的(de)64％。中国住房(fáng)市值与股债房(fáng)市值的比例较高，主要是因为住房市值高，以(yǐ)及中(zhōng)国资本市(shì)场(chǎng)发育尚不(bù)成熟，直接融(róng)资比(bǐ)例(lì)较(jiào)低，股(gǔ)票、债(zhài)券市值较低，居民(mín)投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否(fǒu)认，预售制背(bèi)后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在，当前(qián)的负面效应愈(yù)发凸显。

　　从个(gè)人层面看(kàn)，绝(jué)大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售制是对购买者(zhě)的单(dān)方(fāng)面不公平制(zhì)度，购房老百姓几(jǐ)乎(hū)承担了所有商(shāng)品不能交付的风(fēng)险。比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期一(yī)般为两(liǎng)年，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延(yán)期办理(lǐ)甚至不能(néng)交房(fáng)等风(fēng)险。另外，购房者和(hé)开发商(shāng)之间的购房合同、购房者和银行的按揭贷(dài)款合同(tóng)是两个独立的合同关系，如果开发商发生违约，购房者只能根据购房合同向开发商(shāng)主(zhǔ)张权力，但(dàn)依旧需要根据按揭贷款合同(tóng)按时(shí)向银行进行贷款偿还(hái)，因此购房者承(chéng)担的(de)风险(xiǎn)较大。

　　从行(xíng)业(yè)层面看，预售(shòu)制(zhì)助推部分房企过(guò)度(dù)举债、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，资(zī)金若遇(yù)到下行(xíng)周期(qī)，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系列风险，进(jìn)行影响自身(shēn)信用(yòng)和购房者对行业的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作为按揭贷款的(de)发放方，一旦房企因为市场波动或经营不善，出现资(zī)金链(liàn)断(duàn)裂等一系列(liè)问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过(guò)与购房者(zhě)签订的预售合同和按揭合同(tóng)，已(yǐ)经从银行获得房款(kuǎn)，如果购(gòu)房(fáng)者(zhě)丧失还款能力或短期不能还(hái)款等，则(zé)风险完(wán)全由银行承担(dān)，银(yín)行(xíng)将面临较大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房(fáng)者的预售监管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的(de)《城市商品房(fáng)预售(shòu)管理办法(fǎ)》中明确规定了开发企业预售商品房所得(dé)款项应当用于有关的工程建设，商品房预售款监(jiān)管的(de)具体办法，由房地产(chǎn)管理部门制定。但多(duō)年以来全国并没有(yǒu)统一(yī)的预售资金监管规定，各地实行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明(míng)、重(zhòng)庆(qìng)、长沙(shā)等城市重点监管资金比(bǐ)例为总预(yù)售款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城市则按(àn)照项目的建安成本(běn)乘以建筑面积或者项(xiàng)目工程总额报(bào)价计算(suàn)重点资金。而事实(shí)是，不少购房款(kuǎn)未进(jìn)入(rù)监管账户、或进入监管账户(hù)后被挪用，导致(zhì)楼盘(pán)没有资金继(jì)续建设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账户资(zī)金如(rú)何被挪走的(de)？实(shí)际上(shàng)，在过去房地产大开发时(shí)代的高周转背景下，抽调预售款监管账户(hù)资金，是(shì)行业“潜(qián)规(guī)则”。比如(rú)工程总承包方，以(yǐ)工(gōng)程建设名(míng)义，获得(dé)监管账户(hù)拨付资金，再由工程方将资金转给房企(qǐ)，而拨付(fù)的(de)工程款，远超工(gōng)程进度(dù)所需(xū)。通过这些(xiē)方式套取的资(zī)金，在房企各地项(xiàng)目间流动(dòng)，变相(xiāng)加杠(gāng)杆，这样做提(tí)供了资金流动(dòng)性，房(fáng)企(qǐ)抽调资金统筹拿(ná)地、还款和楼(lóu)盘(pán)建设，形成一(yī)种资金(jīn)循环高(gāo)周转模式，但一定程度(dù)上把风(fēng)险甩给(gěi)了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房(fáng)预售制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者(zhě)预(yù)付资金，一般设有定金(jīn)或(huò)预付款保护机(jī)制，如英(yīng)国(guó)、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房者支付(fù)的预付款比(bǐ)例相对较(jiào)低，绝大(dà)部分房(fáng)款(kuǎn)在(zài)房屋交付(fù)后(hòu)开(kāi)始(shǐ)支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方(fāng)式：预付款一般以(yǐ)定(dìng)金方式支付，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两种(zhǒng)方式(shì)发放按(àn)揭贷款，一(yī)是按工程进度付款(kuǎn)，按揭贷(dài)款按照(zhào)工(gōng)程进度逐渐发放，购房者开(kāi)始月供；二是房屋交付后(hòu)发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾(wěi)保护：为预售(shòu)商(shāng)品房提(tí)供期(qī)房(fáng)烂尾(wěi)保(bǎo)险，在商品房出(chū)现(xiàn)重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋(wū)交付保护：房屋交付质量的保障(zhàng)有两种方式，一是(shì)期房(fáng)由政(zhèng)府或第三方(fāng)验收合格(gé)并提供(gōng)验收凭(píng)证后，开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得购(gòu)房者(zhě)支付的房款。二是开发商为(wèi)购(gòu)房者提供(gōng)一定的(de)保修(xiū)期，通(tōng)常1-5年，保(bǎo)修(xiū)期满(mǎn)，购房者(zhě)支付(fù)尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第(dì)三方全(quán)程监(jiān)管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　美国期房(fáng)定金一定期(qī)限内无条件返(fǎn)还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余房款交付(fù)后按揭(jiē)还款，交付前资金由第三方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定(dìng)金比例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比例(lì)最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平(píng)均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或首(shǒu)付外，购房者在房屋交付后通过(guò)按(àn)揭贷(dài)款支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美国(guó)为防止开发商挪用资金，购房者的定(dìng)金及(jí)首(shǒu)付款由第三方公证行(xíng)或产权保险(xiǎn)公司的信托账户监管。如果开(kāi)发商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购房者资金可通过(guò)申(shēn)请(qǐng)仲裁取回，且不(bù)承担任何责任与损失(shī)。而开发商(shāng)在房屋建设过程中的资(zī)金全部来自(zì)银行(xíng)，银行根(gēn)据工程进度向开发商提供一定比例(lì)的贷款，由于开发商挪(nuó)用资金直接损害银行利益，银行有充分动机监管(guǎn)开(kāi)发商施工进度。开发商在房屋(wū)交(jiāo)付(fù)时需取得由政府相关部门经审查后发(fā)放的验收凭(píng)证，通过验收凭证向银行得(dé)到购(gòu)房者(zhě)支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付购房，房款按(àn)建造(zào)工期进度支付，按揭按工(gōng)期放款(kuǎn)后还(hái)贷，房(fáng)贷利(lì)率采用固定利率，开发商或购房(fáng)者可购买期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发商在项目获批后即(jí)可预售房(fáng)屋。签署购房(fáng)合同前，购房者需支(zhī)付约(yuē)2000欧的定金(jīn)并(bìng)进(jìn)行(xíng)预约公证，签订合同(tóng)后定(dìng)金退还。如由于任何原因不能购买(mǎi)，定金(jīn)按照德(dé)国法(fǎ)律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支(zhī)付(fù)公(gōng)证费(fèi)和(hé)土地(dì)交易税，分别(bié)为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没(méi)有规定最低首付(fù)比例(lì)，可零首付购房(fáng)。

　　余款方(fāng)面，德(dé)国(guó)也采取按工期支(zhī)付(fù)房款的制度，一般分7笔进(jìn)行支(zhī)付，具体支付节点、比例因(yīn)项目而异。一(yī)般来(lái)说，支付节点可(kě)分为公证后、主(zhǔ)体完(wán)工(gōng)、内部(bù)水暖电路完(wán)工、窗(chuāng)户玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙面完工、地板完工(gōng)、全部完工(gōng)，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支(zhī)付房款前申请房贷(dài)，房(fáng)贷(dài)利率采用(yòng)固定利(lì)率，银行按施工节奏分多(duō)次发放贷款，每(měi)笔(bǐ)贷款给予(yǔ)购房(fáng)者一定使用期限，期(qī)限结束(shù)后，购房者开始(shǐ)还(hái)贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公司针(zhēn)对期房设计了两(liǎng)种(zhǒng)保险，保险的功能是(shì)当房屋出现重(zhòng)大延(yán)期或重大缺陷时，保险公司保证开(kāi)发(fā)商赔偿(cháng)或修复(fù)，开发商破产，由保险公司(sī)负责相应赔偿。保(bǎo)险(xiǎn)由开发商或(huò)购房者(zhě)购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国(guó)预(yù)售(shòu)制设有10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制(zhì)，交(jiāo)房(fáng)前付(fù)款比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律师严(yán)格监(jiān)管。

　　订立合(hé)同前，买卖(mài)双方均有一名(míng)律师，负责(zé)沟(gōu)通期房(fáng)交易中的房产(chǎn)、资金、合(hé)同等各个环(huán)节，各环节(jié)内容(róng)确认无误后签(qiān)订首付交换合同。

　　定(dìng)金方面，英(yīng)国设置了10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机(jī)制(zhì)，当开(kāi)发商出现财务、经营问题(tí)时(shí)，购房者(zhě)10％的定金由保险公司赔付，而超(chāo)出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付(fù)比例通(tōng)常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付(fù)环节，英国采取按工程(chéng)进(jìn)度付款的方式，但是(shì)交房前付(fù)款比例相对较低，一(yī)般会在合同签订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款(kuǎn)项交(jiāo)房(fáng)后支付。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋必须经过房(fáng)产(chǎn)公证公司(sī)的检验验收后才(cái)能交付，交(jiāo)付后方可按(àn)揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房(fáng)预售资金监管(guǎn)极(jí)为严格，资金也由律师监(jiān)管(guǎn)，在确(què)认工程进度、支付相关款项过程中，由买房律师(shī)将资金转给卖方律师(shī)，卖(mài)方(fāng)律(lǜ)师转给开发商，即资金在进入开发商账户前经过两(liǎng)道关口(kǒu)，有利于保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期房交易(yì)立法，设(shè)置期房(fáng)预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必须(xū)完成“预(yù)售房定(dìng)金保全措施”，交房前付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违(wéi)约需(xū)返还定价并(bìng)赔(péi)偿约10％房款，交房后按(àn)揭还(hái)款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束后由于房屋(wū)供给严(yán)重失(shī)衡，叠加(jiā)法律空(kōng)白，社(shè)会上“一房二(èr)卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出台(tái)《宅(zhái)地(dì)建筑物(wù)交易(yì)法》，经多次修订，目前是唯(wéi)一一部(bù)规范期房交(jiāo)易的(de)法律。

　　定金保护(hù)方面，根据(jù)日本(běn)《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求(qiú)开发商必须完成定(dìng)金保全措施才可预售。什么是定(dìng)金(jīn)保全措施？即买卖双(shuāng)方签订购(gòu)房(fáng)合同时，开发商向金(jīn)融(róng)机(jī)构(gòu)或指定保证机构或(huò)保(bǎo)险机(jī)构签订定金保证委托合同，设置购(gòu)房者定金(jīn)的保证(zhèng)或保险，并将相应的(de)保证金证明书交付给购房者(zhě)。除定金外，其他(tā)预先支(zhī)付的(de)购房款也(yě)受(shòu)该措施保护。若开发商倒闭(bì)导(dǎo)致期房(fáng)烂尾，购(gòu)房(fáng)者可凭保证金证明书向(xiàng)金(jīn)融机构或(huò)保证机构或保险公司兑付，同时，开发商(shāng)需向购房者(zhě)赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只(zhǐ)需支(zhī)付(fù)最多不超(chāo)20％的定金，签订购(gòu)房合(hé)同后(hòu)，购房者即可向银(yín)行申请贷款，但交房后(hòu)才开始按(àn)揭贷款，除定(dìng)金(jīn)外的剩余房款(kuǎn)在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当(dāng)于(yú)3.75％房款的订(dìng)金，首付比(bǐ)例20％，余(yú)款按工程进度支付，所有资金进银行专门项目(mù)资金账户，交房后(hòu)满1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订(dìng)金(jīn)支付环节，新加坡开(kāi)发商有统一的(de)选购权合(hé)同(tóng)以(yǐ)及订金(jīn)返(fǎn)还(hái)机(jī)制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面，签订(dìng)购房合同后，购房者需(xū)支付15％的首付(fù)及印(yìn)花税(shuì)，同时购(gòu)房者向(xiàng)银行申请按(àn)揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期房同样采取(qǔ)按工程进度(dù)付款的方式，《发(fā)展商条例》对期房付款流程做(zuò)了统一详细规定，要求(qiú)所有开(kāi)发商遵守(shǒu)，支(zhī)付节点一般为合(hé)同签订后、地(dì)基完工(gōng)、框架完(wán)工(gōng)、管道门(mén)窗(chuāng)等完工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按(àn)揭(jiē)贷款也依(yī)照工程进(jìn)度(dù)放款(kuǎn)，月(yuè)供在(zài)此(cǐ)过程中随着放(fàng)出贷款的增加而增加，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者(zhě)的订金与付款会存入(rù)银行专(zhuān)门的项目资金账户，账户资金提取须与房(fáng)屋建设有关。房(fáng)屋(wū)交付后，购房者享受1年的房(fáng)屋保修期，此后购房者(zhě)支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产到(dào)了政策出手临(lín)界点，重(zhòng)点是保交楼和房企重(zhòng)组(zǔ)。一方面，加大对刚需(xū)和改(gǎi)善型需求的支持力度(dù)，长短(duǎn)兼顾(gù)妥(tuǒ)善应对(duì)局部停贷现象，重点是保交(jiāo)楼保复工保民生，给予强有力的金融工具支持。另(lìng)一方(fāng)面，从现在起，对还(hái)在(zài)正常运转(zhuǎn)的(de)房(fáng)企包括民营企业，加大支持力度(dù)，由优质房企牵(qiān)头(tóu)并购重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融(róng)工具(jù)配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估(gū)计形势(shì)复杂(zá)性和(hé)人性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机制。长效机制四大(dà)关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房(fáng)地产税。定(dìng)金(jīn)环节(jié)，建立开发商(shāng)违(wéi)约后定(dìng)金保护机(jī)制，如将已支付(fù)定金冻结至房屋(wū)交(jiāo)付阶(jiē)段(duàn)，保障购房者定金(jīn)安全。签订合同(tóng)环(huán)节，鼓(gǔ)励保险公司介入，为房屋重大(dà)延期以(yǐ)及(jí)重大缺陷等情况提供充分(fēn)的保(bǎo)障(zhàng)。余(yú)款支(zhī)付(fù)环节，建立按工程进度付(fù)款机制或交房后按揭贷款机制，充分保护购房者的(de)权益。资金(jīn)监管环节，引(yǐn)入独立于开发商、银行(xíng)的第三方资(zī)金监(jiān)管(guǎn)机(jī)构，或由(yóu)政府相关部门(mén)直接监(jiān)管，以此防止资金挪用现象。交(jiāo)付环(huán)节，建立商品房保修期制度。保修期内，开发商(shāng)应对(duì)房(fáng)屋质(zhì)量问题全权负责、免费(fèi)维修，购房(fáng)者在保修期结(jié)束(shù)后(hòu)支付(fù)尾(wěi)款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品房预(yù)售制(zhì)是大势所(suǒ)趋。一(yī)方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预(yù)售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超(chāo)过1，从(cóng)大开(kāi)发进入存量(liàng)时代，对购房(fáng)民众不公平的(de)预售(shòu)制已经过时(shí)了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。另一方面，取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的(de)营销手段(duàn)，而是所(suǒ)见(jiàn)即(jí)所(suǒ)得(dé)的过硬的产品质(zhì)量和诚信(xìn)，这才是(shì)对购房民(mín)众的(de)最根(gēn)本最(zuì)实(shí)质的保障，这样将极大的提升开发(fā)商(shāng)的建筑质量，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣币(bì)。

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